以課題研究為先導 推進物業管理轉型升級——沈建忠司長在《物業管理向現代服務業轉型升級的研究》課題驗收會上的講話

受住建部建筑節能與科技司委托，由房地產市場監管司組織專家對中國物業管理協會研究和撰寫的《物業管理向現代服務業轉型升級的研究》課題進行驗收，并組織召開了專家驗收會。通過對《物業管理向現代服務業轉型升級的研究》課題的研讀和審議，以及驗收委員會專家的意見和建議來看，該課題報告有很好的前瞻性、實用性，對于推進物業管理向現代服務業轉型升級，具有重要的價值。
借此機會，就物業管理行業的課題研究工作以及物業管理的轉型升級，談一點個人的看法，供大家參考。

一是要加強先導性的物業管理課題研究工作。

此次中物協組織開展的《物業管理向現代服務業轉型升級的研究》課題，及時地抓住了行業歷經30多年來發展面臨的關鍵問題——轉型升級，并進行了深入的研究。特別是課題報告還申報并獲準了住建部建筑節能與科技司軟科學研究項目，相信報告將對物業管理行業下一步的發展產生很好的指導作用。

一方面，伴隨著社會經濟的改革發展，物業管理行業經歷了30多年短暫但快速的改革成長歷程，行業在30多年的探索當中，積累了較為豐富的實踐經驗，特別是在探尋適合中國國情的發展模式方面，行業主管部門、行業協會、業界企業、業主組織等主體，從各自的角度進行了積極探索。但是，客觀來講，整個行業對于改革發展的總結、研究工作卻相對不足。長期以來，在住建部開展的大量課題研究中，物業管理的內容較少，此次《物業管理向現代服務業轉型升級的研究》課題入選住建部軟科學研究項目，是一個很好的開頭。
另一方面，我國經濟正處于結構調整、產業轉型和創新發展的新時期，特別是黨的十八屆三中全會提出了全面深化改革、加快形成新的經濟發展方式的政策方針。同時，勃興的信息化浪潮和移動互聯技術等對包括物業管理在內的服務業轉型發展，提供了很好的科技支撐，物業管理遇到了歷史上最好的轉型發展契機。

在上述雙重背景之下，加強行業發展的先導性課題研究，就顯得十分必要和迫切。由此，要縱向梳理物業管理相關的政策法規、市場機制、業務模式等關聯課題，橫向研究智慧社區、電子商務、移動互聯技術等新課題，通過對這些課題的先導性研究，切切實實為物業管理的轉型升級工作提供有價值的指導。

二是要全面關注和研究業界企業的發展情況。

行業相關統計數據顯示，目前全國物業服務企業的數量達到了7萬多家，除了大家耳熟能詳的一些大型品牌企業，占主體的應該是中小企業。因此，對行業轉型升級的研究，既要關注走在行業前列的萬科、綠城等大型品牌企業，也要關注和研究中小企業的發展情況，特別是這些企業存在的普遍性的問題。

在此次課題的調研工作中，中物協組織的課題組對萬科、綠城、長城、上房、民召、彩生活等行業里的知名物業服務企業進行了調研，對它們的工作實踐和經驗進行了總結和提煉，通過這些調研數據能夠看出，業界品牌企業的發展以及在轉型升級方面的探索，已經取得了初步的成效。另一方面，作為行業主體的中小企業發展情況不容樂觀。以北京市情況為例，截至2013年6月底，在北京市7億多平方米的城鎮房屋建筑中，有5.5億平方米、6153個項目實施了物業管理，由現有的近3000家物業服務企業提供管理和服務。如果從企業角度來看，總體而言，北京市物業服務企業數量多、規模小，多數物業服務企業經營困難，制約著行業的健康發展，企業整體上急需轉型升級。
事實上，處于不同發展階段和處在不同地域的物業服務企業，其自身條件、發展環境不盡相同，因而，分類總結這些情況相近且數量巨大的企業的發展經驗，并通過研究給出轉型升級的建議，意義不可謂不大。

三是要圍繞商業模式這一核心問題開展探索研究。

在本次課題報告中，盡管從國家宏觀經濟和政策、經濟發展方式轉變、居民生活水平的提升和網絡技術的發展等方面，分析了物業管理轉型升級的迫切需求。但是，核心問題也歸結到了企業商業模式的問題。正如報告中提到的，物業管理行業要科學、健康和可持續發展，從業界企業的層面來講，迫切需要引入新技術，新業態和新方式，開創全新的商業模式。

早在2012年，科技部發布了《現代服務業科技發展“十二五”專項規劃》，對現代服務業發展進行了科學的指導，特別是從“經濟發展方式轉變和產業結構調整”方面，對現代服務業發展提出了明確要求。對物業管理來說，轉型升級實質上就是傳統物業管理向現代物業管理的轉型，就是勞動密集型、服務粗放型的企業商業模式向管理密集型、服務集約型轉變。比如，一部分先行先試的企業在做好基礎服務基礎上，通過延伸服務鏈，創新商業模式——開展了居家服務、為老護理、不動產打理、社區電子商務等服務組合產品，不斷提高物業服務的技術含量、增值服務和產品附加值，也進一步豐富了現代物業服務的內涵，對整個物業管理行業的轉型升級，具有重要的實踐意義。

物業管理的轉型升級，說到底是商業模式的轉型和升級。換句話說，就是如何更加有效地、合理地組合資源要素，由此，進一步推動物業管理實現向現代服務業的轉型。